El costo invisible del alquiler: ¿Es mejor invertir en una vivienda propia?

A menudo se escuchan opiniones como: «comprar una casa no es una buena inversión» o «es un error financiero», respaldadas por economistas que se fundamentan en el costo de oportunidad o el retorno de la inversión. Pero pocas veces se considera lo contrario: ¿cuál es el costo de no tener una casa propia?

Según el Dane, en 2022, el 40% de la población colombiana residía en una vivienda en alquiler o subarriendo¹. Esto significa que 20 millones de personas pagan un alquiler mes a mes, para muchos de los cuales es difícil destinar un porcentaje fijo de sus ingresos mínimos al alquiler. En febrero de 2024, los alquileres en las principales ciudades del país aumentaron, siendo Medellín una de las ciudades con mayores incrementos.

Un rápido análisis en un sitio web de alquiler en Medellín muestra diferentes precios:

Precios de apartamentos y casas en oferta de alquiler:

Fuente: https://www.metrocuadrado.com/

Esta aproximación nos brinda una estimación del promedio del valor de la oferta de alquiler en Medellín de $5.934.059,14 COP². Es importante considerar el sesgo presente en este promedio, ya que se limita a la oferta de un sitio web específico, enfocado en contratos a largo y mediano plazo, que cumplen procedimientos y normativas legales. A pesar de este sesgo, esta estimación puede ser utilizada como un ejemplo didáctico.

Tomando el promedio de ingresos totales mensuales del hogar de $2,251,000 COP publicado por el DANE³, surge una discrepancia significativa que evidencia una dificultad a la que se enfrentan las familias que se ven en la necesidad de acceder a la vivienda por medio del alquiler. Esta discrepancia es mayor cuando se considera la recomendación de invertir alrededor del 30% de los ingresos en el alquiler de vivienda, ya que la mayoría de los medellinenses enfrentarían entonces dificultades para acceder a las viviendas ofertadas en este portal, ya que estarían por encima del promedio de ingresos de las familias; la oferta para el promedio de familias en este portal se limitaría a 16.

Es claro que no todas las familias pueden acceder a créditos hipotecarios debido a requisitos como la cuota inicial o la estabilidad laboral. Además, pagar un también exige una estabilidad laboral, dado que quien debe pagar un arriendo está obligado a cumplir con estudio de crédito, seguro, fiadores, el pago mensual del canon y en caso de no poder pagarlos debe asumir una multa y después de esto sigue teniendo la obligación de buscar un lugar en donde vivir, esto sin tener en cuenta el incremento de precios entre mantener un contrato de arrendamiento y un nuevo contrato, lo que puede hacer que esta persona se deba trasladar a un lugar en el que la calidad de la vivienda sea posiblemente inferior a la que se vio obligado a abandonar por inestabilidad.

Considerando el aumento anual del alquiler, una familia que en este momento invierta un salario mínimo mensual vigente en este canon en cinco años habría desembolsado un total de $98.072.399,1 COP y por el incremento anual del valor del arrendamiento el quinto año estaría pagando un canon mensual de $1.936.700 COP. Al hablar de 10 años, este pago en total sería de $248.337.012 COP y el canon mensual el décimo año llegaría a $3.018.324,6 COP. Al proyectar esta situación a los 20 años, el desembolso total que se habría hecho para pagar el canon de arrendamiento es de $857.785.535 COP y el canon mensual el año 20 sería de $7.331.162 COP. Todo esto suponiendo que el incremento anual del valor del canon de alquiler sea igual al de este año, 9,28%. Esto plantea la pregunta: ¿qué seguridad tienen estas familias después de gastar una gran parte de sus ingresos en alquiler?

Al momento de la redacción de este artículo las tasas de interés para compra de vivienda rondan el 14%, Asobancaria espera que al cierre de 2024 la tasa de interés de intervención sea del 8,25%, mientras que los analistas menos positivos auguran un máximo del 12% en las tasas de interés. Proyectando la tasa máxima de interés que se prevé para el cierre de este año y que una familia tenga la posibilidad de disponer del mismo valor $1.358.000 COP (un salario mínimo mensual vigente) a la hora de pagar la cuota de un crédito hipotecario con cuota y tasa fija, esta familia al finalizar el quinto año habría hecho un pago total en cuotas de $81.480.000 COP. Cuando hablamos de 10 años, el pago total en cuotas durante este tiempo sería de $162.960.000 COP y al hacer la proyección a 20 años, esta cifra sería de $325.920.000 COP. Estas proyecciones nos muestran que los valores totales en el tiempo a desembolsar para pagar la deuda, comparados con los valores totales a desembolsar para pagar arriendo, pueden ser inferiores con puntos de partida similares en un escenario de una tasa de interés del 12% EA o inferiores, así que para una familia en el mediano y en el largo plazo puede ser más económico pagar un valor similar al que se asume en el canon de arrendamiento como cuota de vivienda.

Si se hace la misma proyección para una familia que tenga la oportunidad de pagar una cuota de crédito hipotecario de 1.940.516 COP encontramos que en 5 años esta familia habría desembolsado 116.430.960 COP en el pago del crédito hipotecario, en 10 años habría desembolsado 232.821.920 COP y en 20 años la familia habría desembolsado 465.972.960 COP en el pago del crédito hipotecario. Estas dos proyecciones se hacen con el interés de evidenciar que incluso asumiendo un rubro mayor inicialmente, este valor en algunos años puede ser inferior al costo de los cánones de arrendamiento de viviendas del mismo perfil. Para estos dos casos, a partir del sexto año los desembolsos para pago de cuota empezarían a ser inferiores a los desembolsos para pago de alquiler.

Es importante tener en cuenta que estas dos proyecciones se hacen sin tener en cuenta temas como la cuota inicial de la vivienda. La marcada diferencia entre el valor desembolsado indica que a 20 años en valores constantes una familia pagando una cuota hipotecaria se puede ahorrar el 62% del dinero que tendría que desembolsar para pagar un canon de arrendamiento si los valores con los que comenzara a pagar un arrendamiento fueran similares a los que pagaría en la hipoteca. Esta probabilidad de un 62% de ahorro debe verse como una oportunidad y hacernos pensar como sociedad en alternativas para superar el cuello de botella que significa la cuota inicial y otros gastos relacionados con la propiedad, como impuestos, mantenimiento o seguros, plantear alternativas que permitan que las familias puedan adquirir vivienda, dado que no solo mejoran las condiciones socioeconómicas de la familia, también aceleran la generación de empleo en el sector construcción, dinamizan el sistema financiero y a largo plazo puede mejorar significativamente el poder adquisitivo de los hogares.

La compra de una vivienda significa una gran inversión en un solo activo, de los datos se infiere que a un gran número de familias se les dificulta el acceso a esta inversión. Para quienes cuentan con el privilegio de acceder a vivienda propia, esta puede significar no solo la mitigación de los gastos del espacio donde debemos pasar nuestras vidas sino también puede generar un rendimiento, dado que la probabilidad de que el pago de una hipoteca sea inferior al pago de un arrendamiento abre la posibilidad de que esta vivienda se arriende a un tercero. También, el acceso a una cuota inicial podría aumentar reducir valores de cuotas o mejorar la calidad de la vivienda y empezar a considerar las variables que afectan los precios de alquiler a largo y mediano plazo como la ubicación, calidad, demanda del mercado, depreciación o valorización de la propiedad, y mitigar el riesgo financiero generando un colchón que permita apalancar otras inversiones, así como la flexibilidad en términos de movilidad laboral y personal que ofrece el alquiler o venta de este activo. Es importante resaltar que toda esta proyección se hacen a partir la posibilidad de tener tasas de interés inferiores al 12% durante el último periodo de este año.

Fuentes:

• 1: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/salud/calidad-de-vida-ecv/encuesta-nacional-de-calidad-de-vida-ecv-2022
• 2: Para calcular una estimación del valor total de todas las unidades de alquiler en Medellín, se utilizó el punto medio de cada rango de precios, multiplicándolo por el número de unidades de vivienda en ese rango. Luego, se dividió este valor total por el número total de unidades para obtener un promedio ponderado. Para el rango más alto, se seleccionó un valor representativo de 15.000.000 COP.
• 3: chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/enph/presentacion-enph-2017.pdf»

Por: Juan Camilo Rojas

Sociólogo con MBA, enfocado en gestión y seguimiento de proyectos, planificación estratégica, análisis de indicadores sociales y gestión pública. Sígueme en X como @jucaroj